一、核心概念：先理解“到期”的含义

1. 贷款期限到期：这是最常见的情况。您当时办理的抵押贷款合同约定的还款期限（比如3年、5年、10年）到了，需要一次性归还全部剩余本金。

2. 授信额度有效期到期：有些抵押贷款是循环额度贷款，银行会给您一个授信额度（比如100万），在有效期内（比如5年）您可以随借随还。这个5年的授信期到了，就需要重新申请续贷。

无论是哪种情况，续贷在本质上都是一次新的贷款申请，银行需要重新审核您的各项资质。

二、续贷完整流程

整个续贷流程可以概括为“先还旧，再借新”，具体步骤如下：

第一步：提前规划与咨询（至少提前1-3个月）

• 联系原贷款银行：这是首选。直接联系您的客户经理或前往贷款银行网点，咨询续贷政策、所需材料和利率情况。由于您是老客户，原行续贷（有时也叫“无还本续贷”或“年审制贷款”）通常流程更简单，通过率更高。

• 咨询其他银行：同时也可以咨询其他银行的抵押贷款产品，对比利率、额度、服务等，看看是否有更优选择。这被称为“转贷”或“过桥贷款”。

第二步：准备申请材料

虽然您是续贷，但银行仍需您提交最新的资料进行审核，通常包括：

1. 身份证明：借款人及抵押物权属人的身份证、户口本、结婚证（或离婚证/离婚协议）等。

2. 房产证明：房产证（不动产权证书）。

3. 收入证明与流水：这是审核重点！ 需要提供近6个月到1年的个人银行流水、收入证明，证明您有稳定的还款能力。如果是企业主，还需提供公司营业执照、对公流水、财务报表等。

4. 原贷款合同：提供之前的抵押贷款合同。

5. 贷款用途证明：根据监管要求，抵押贷款需提供明确的用途证明（如购销合同、装修合同等）。注意：资金不得用于购房、炒股等投资性领域。

6. 银行要求的其他材料。

第三步：银行审批与额度确认

• 银行收到您的材料后，会重新进行贷前调查和审批。

• 审批会核查您的征信记录（非常重要，需保持良好）、负债情况、收入稳定性等。

• 银行会委托评估公司对您的房产进行重新评估，以确定新的贷款额度（通常为评估价的7成左右）。

第四步：办理后续手续

1. 结清原贷款：

   • 情况A：自有资金还款：如果资金充裕，直接用自有资金还清旧贷款。

   • 情况B：过桥资金：如果自有资金不足，需要找担保公司或金融公司借一笔“过桥资金”来先还清旧贷。这会产生额外的过桥费用（通常按天或按笔计算），需提前规划成本。

   • 情况C：银行“无还本续贷”：部分银行对优质客户提供“无还本续贷”服务，允许您在不归还本金的情况下，直接延长贷款期限。这需要提前和银行确认是否符合条件。

2. 解除原抵押登记（涂销）：旧贷款还清后，从银行领取《贷款结清证明》和《他项权利证书》，然后到不动产登记中心办理解除抵押手续（俗称“涂销”）。

3. 办理新的抵押登记：拿着新银行的贷款合同等文件，再次到不动产登记中心，为新的贷款办理抵押登记手续。

4. 银行放款：抵押登记办理完毕后，银行会根据合同发放新的贷款。如果是过桥资金，这笔新贷款会首先用于归还过桥资金。

三、重要注意事项与风险提示

1. 提前规划，切勿逾期：一定要在贷款到期日之前开始操作。一旦逾期，会严重影响个人征信，导致续贷失败。

2. 评估自身资质：

   • 征信：近期是否有逾期记录？负债是否过高？

   • 收入流水：是否足够覆盖新的月供？（通常要求月收入是月供的2倍以上）

   • 房产价值：如果当地房价下跌，可能导致评估价降低，续贷额度不及预期。

3. 警惕“过桥资金”风险：

   • 成本风险：过桥利息较高，需计算在总成本内。

   • 银行审批风险：最大的风险在于，您借了过桥资金还了旧贷后，新银行的贷款审批却未能通过，导致您面临巨大的资金压力和违约风险。因此，务必确保新贷款审批通过后再使用过桥资金。

4. 仔细阅读新合同：重点关注新合同的贷款利率（是固定还是浮动）、贷款期限、还款方式以及提前还款条款，确保理解所有条款。

四、如果续贷失败怎么办？

如果因为征信、流水等问题无法通过银行续贷，可以考虑以下途径：

1. 寻求担保公司帮助：担保公司可以提供信用增信，帮助您从银行获得贷款，但需要支付担保费。

2. 考虑非银行金融机构：如消费金融公司、信托公司等，这些机构门槛相对较低，但利率通常更高，需谨慎评估还款压力。

3. 民间借贷：这是最后的选择，利率极高，风险极大，容易陷入债务陷阱，强烈不推荐。

总结建议

1. 早联系：提前2-3个月联系原贷款银行。

2. 备材料：提前准备好最新的个人资质证明。

3. 核房价：大致了解当前房产的市场价值。

4. 比方案：对比原行和其他银行的续贷方案。

5. 慎过桥：如需过桥，务必确保新贷款审批通过后再办理。

6. 保征信：在整个过程中，维持良好的信用记录是重中之重。