超过65岁完全可以申请房产抵押贷款，银行没有明确规定最高年龄上限。

简单来说，年龄不是问题，但“年龄+贷款期限”是银行考量的核心。

为什么年龄因素很重要？

银行主要担心两个风险：

1. 还款能力风险：借款人年事已高，未来收入可能下降或不稳定，影响还款能力。

2. 生命风险：万一借款人在贷款期间身故，会带来复杂的债务处理问题。

因此，银行会通过一些额外的条件来控制和规避这些风险。

银行常见的审核要求和解决方案

如果您超过65岁还想成功申请抵押贷款，以下是银行通常会关注的重点以及您可以应对的策略：

1. 对贷款期限的限制（最常见）

这是最直接的影响。银行通常会缩短您的贷款年限，以确保贷款到期时您的年龄不会过大。

• 普遍规则：大多数银行要求“贷款人年龄 + 贷款年限 ≤ 70或75周岁”。

• 举例：如果您现在68岁，银行可能最多只批准2到7年的贷款期限（70-75岁减当前年龄），而不是常见的20年或30年。

• 影响：贷款期限缩短，意味着月供会很高，对您的退休金或其他收入流水要求也更高。

2. 对还款能力的严格审查

银行会更仔细地评估您的收入来源和稳定性，以确认您有足够的财力覆盖月供。

• 收入证明：您需要提供强有力的收入证明，如：

  • 充足的退休金证明

  • 其他稳定的投资收益（租金、理财分红等）

  • 名下其他资产的证明

• 还款来源：银行希望看到您的收入足以轻松应对月供，而无需动用本金。

3. 要求共同借款人或担保人

这是银行非常乐意接受、也能大大提高审批成功率的方式。

• 共同借款人：您可以添加一位年龄较轻的直系亲属（如子女或配偶）作为共同借款人。银行会以共同借款人中较年轻者的年龄来计算贷款期限。

  • 巨大优势：这样贷款期限可以大大延长，从而显著降低月供压力。

  • 责任：共同借款人与您承担同等的还款责任。

• 担保人：也可以请符合条件的第三方为您做担保。

4. 提供充足的抵押物

抵押房产需要有充足的价值。通常，抵押贷款的额度最高可达房产评估价值的70%（具体成数因银行和政策而异）。房产价值越高，银行的风险就越低。

给您的建议和申请流程

1. 直接咨询多家银行：不同银行甚至不同支行的风控政策都有细微差别。不要只问一家被拒就放弃。建议优先咨询大型商业银行（如工、农、中、建、交、邮储） 和您有业务往来（如发放养老金）的银行，他们的政策可能更灵活。

2. 考虑添加共同借款人：如果您的子女有稳定收入，这是最优解决方案，能彻底解决年龄和期限的矛盾。

3. 准备好全面的财务证明：整理好您的退休金流水、其他资产证明（存款、股票、基金等）、房产证等材料。

4. 计算月供承受能力：根据可能的较短贷款期限，估算一下月供金额，确保在您的收入可承受范围内，不会影响晚年生活质量。

5. 警惕非银行金融机构：如果银行确实无法通过，您可能会接触到一些信托、小贷公司或助贷机构。虽然它们门槛更低，但贷款利率通常高很多，风险更大，务必仔细甄别合同条款，谨慎选择。

总结：
超过65岁申请房产抵押贷款是可行的，但成功的关键在于如何向银行证明您有稳定的还款来源，并通过添加共同借款人的方式解决贷款期限问题。 多咨询、多比较，准备好充分的材料，就有很大机会成功获批。