房产二次抵押贷款是否需要赎楼，需分情况讨论，核心判断依据是首次抵押贷款的偿还状态及原抵押权人（通常为银行）的意愿，具体分析如下：

一、无需赎楼的情形

1. 首次抵押贷款已还清
   若房产首次抵押的贷款已全部结清，且房产证已解除抵押登记（或抵押权人明确同意二次抵押），则无需赎楼。借款人可直接与新抵押权人（如其他银行或金融机构）协商办理二次抵押手续，相关部门审核通过后办理抵押登记，赋予新抵押权人合法权益。

2. 原抵押权人同意二次抵押
   即使首次抵押贷款未还清，若原抵押权人（如原贷款银行）书面同意在现有抵押基础上办理二次抵押，且符合以下条件，也可直接操作：

   • 房产为现房且已取得房产证；
   • 房产具有可二次抵押的额度（即房屋评估价×抵押率－原贷款余额＞0）；
   • 借款人信用记录良好，具备还款能力。
     典型案例：部分银行推出“二次抵押直贷”产品，允许客户在不赎楼的情况下，以房产剩余价值为限直接申请二次贷款，最快一周放款。

二、需要赎楼的情形

1. 首次抵押贷款未还清，且原抵押权人不同意二次抵押
   若原抵押权人因风险控制等原因拒绝二次抵押，借款人需先赎楼（即还清首次抵押贷款），解除原抵押登记，使房产恢复无抵押状态，再办理二次抵押。赎楼资金可通过以下方式筹集：
   • 自有资金：借款人自行筹集资金结清贷款；
   • 过桥资金：向担保公司或金融机构申请短期垫资（通常需支付1%-3%的垫资费），赎楼后以全款房身份重新申请抵押贷款。
2. 房产存在多重抵押或权属纠纷
   若房产已抵押给多个债权人，或存在查封、扣押等权属限制，需先解除相关限制（如赎楼、协商债务清偿顺序）后，方可办理二次抵押。

三、关键注意事项

1. 抵押率限制
   二次抵押的贷款额度通常为“房屋评估价×抵押率－原贷款余额”，其中：
   • 住房抵押率≤70%；
   • 商业用房抵押率≤50%。
     示例：若房产评估价500万元，原贷款余额100万元，则二次抵押最高可贷额度为：500万×70%－100万＝250万元。
2. 风险警示
   • 优先受偿权：二次抵押权人仅对房产剩余价值享有优先受偿权，若房产拍卖价不足以覆盖全部债务，首次抵押权人优先受偿；
   • 合规操作：赎楼需通过正规渠道（如银行、持牌担保公司），避免“高利贷”“套路贷”等非法融资；
   • 信用影响：若借款人无法按时还款，二次抵押可能导致房产被拍卖，严重影响个人信用。
3. 地域政策差异
   目前仅部分城市（如北上广深及主要省会城市）支持房产二次抵押贷款，且不同银行对房产类型（如商品房、经济适用房）、房龄、借款人资质等要求各异，建议提前咨询当地银行或金融机构。