法拍房有着许多不可控的因素，比如：清房问题。有很多购买法拍房买来投的人都知道，由于“买卖不破租赁”的原则，带有租约的房屋不好处理，就算竞买人拍下了房子拿到了房本，也得遵循租赁契约。

所谓“买卖不破租赁”原则，简单来说就是标物虽然已经卖出去了，所有权也转移了，但它所存在的租赁契约也一并移转给了新的所有权人。

通常来说，在法拍房的拍卖公告中会明确标注，该房产是否存在租约，因为按照司法实务操作，法院对于有备案的租约或者相关方提出的有效租约都应该进行公示，并标明租约情况。

但在实际操作中，我们曾多次遇到过未标明租约，但确实存在租约的情况， ，这主要是因为法院在前期调查中，并未被主动告知其续约情况，而且法院很难进行相关信息的核实。

因为买卖不破租赁，那么购买到含有租约的法拍房的买受方就要承担租约的规定，而一些恶意的租约，由于被执行人为了最大限度上减少自己的损失，所以往往会在这些规定中加入一些对买受方造成更大经济损失的内容，比如：长租约（10-20年的租约），租金抵扣债务利息的条款等等。

当然这些恶意的租约占比其实并不大，因为绝大多数恶意租约都是不被承认的，因为一份合法有效的租约一般需要同时具备这几个条件：

1、租约签订日期要在法院查封房产前

2、租约要登记备案

3、有实际占有使用的证据

4、租约不超过20年

如果遇到强行占用房屋，拒不搬离的，我们首先可以尝试和占用者沟通、协商，因为有部分的占用者需要找到另外居住的地方才能搬走，一般的做法是给予对方一到两个月的时间来找房搬走，或者先帮他在外面租一到两个月的房，让其把房屋腾出来。如果强占者实在无法沟通，就只能通过法律途径对其进行起诉，让法院强制执行让其搬出。

清房难一直是很多法拍房的难题，购买者在竞拍前一定要做好相关调查，若你是法拍房“小白”，想买法拍房，最好是找一个专业处理法拍房的机构，帮自己提前做好前期调查，房屋贷款，以免产生不必要的纠纷。

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