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上海二手房买卖有哪些事情要特别注意的?
发表于 2018年11月06日 浏览:
文章导读:正是因为上海二手房具备不少优势,上海二手房市场也越来越火热,但是违约的现象相对来说也越来越多,花样百出。今天就主要分享上海二手房买卖要特别注意的事情,7种违约现象。...

  正是因为上海二手房具备不少优势,上海二手房市场也越来越火热,但是违约的现象相对来说也越来越多,花样百出。今天就主要分享上海二手房买卖要特别注意的事情,——7种违约现象。

  1、买方中介包购纠纷

  中介没义务必须买到房,要看合同约定。这种情况主要发生在买方和中介之间,买方和中介签了合同,约定好自己的买卖条件,并付了一定数额的意向金或预付了一部分的房款,但最后因为各种原因没能买到房子,这时买方会认为自己的委托没有达到目的,是中介违约了。

  但是不是违约,还是得看合同的约定,法律上并没有规定说中介公司接了买方或卖方的委托,就必须买到或卖掉房,但如果中介作出了承诺,或在合同中约定好了一定帮委托方买到房,这种情况如果最后没有买到房,可以认定为中介违约。

  2、拒付居间费

  中介信息虚假、有隐瞒,只有造成重大损失才能让中介承担相应责任。主要还是讲的买方拒付居间费,虽然是买方拒付,但也有可能是中介的问题。

  既然已经签了合同,委托中介买房或是卖房,那么中介就有义务也应该如实向客户提供房屋真实的情况,而且中介要承担的赔偿责任必须要看客户的损失跟中介的行为是否相当,也要看买方是否构成了拒付的条件,如果真的因为中介的一些行为给客户造成了一定的损失,中介就必须承担相应的责任,这就是中介的问题。

  3、卖方后悔不卖房

  恶意毁约,买方可要求继续履行合同。若合同已不能实际履行,可要求赔偿损失。大部分情况是卖方签了合同后来发现房价涨了,自己卖亏了,不想卖了,这时大部分都会选择支付违约金,因为把房子收回加价后再卖出去,这中间所赚的钱远比违约金多,所以就宁愿承担违约金。

  这种现象其实就是典型的恶意毁约,按照民法当中的“诚实信用”原则,在合同中体现的话,其实就是合同信守原则,这个原则就要求买卖双方必须要遵守合同的约定,正确的行使双方的义务,也就是说合同中约定了违约的责任,然后卖方毁约了,那就可以按照合同的约定让卖方继续履行合同,如果不能够继续履行的话就可以要求卖方赔偿损失。

  4、卖方共有人不同意,合同无效

  据事实判断:若其他共有人知道但不反对,法律上可推定其默认,合同有效。这就是我们之前说到的,如果房子是共有产权,就需要得到所有产权人的同意才能够出售,即使在整个交易环节不能出面,也因该出示书面的同意说明书。

  如果卖方在卖房时,房子的共有人不同意或不知情,或知情后申诉这个合同是无效的,这时法院一般都会支持他们的决定,这时卖方其实就是违约的,买方就可以要求卖方赔偿自己的损失。

  5、房“不吉利”要退房

  法律一般不考虑迷信因素。但若对买方心理影响特大,法官会参酌、考量。房屋不吉利在中国式家庭中是比较常见的,很多人认为“4”不吉利,“6”和“8”更好听,所以一旦买了含“4”的房子,心里多少都会不舒服。

  其实吉不吉利都是些比较迷信的因素,而法律一般是不考虑迷信因素的,如果对买方心理影响大,才会酌情考虑。

  6、买方反悔不买房

  意向金、定金不能退换,除非事先约定。除了卖方因为房子涨了会毁约,其实买方也会因为买了房后发现房价跌了而毁约,在付完房款后,房子跌价了,相当于买了一套贬值房,后期出手也比较难,买方有可能就不想买了。

  这时需要看一下,意向金和订金的区别,看当初交的是意向金还是订金,一般情况下,意向金转为定金后,如果买方违约不买房,意向金将不能退还,订金是可以退的。所以还是要看交付时的是意向金还是订金,因为反悔后这笔钱有可能拿不回来。

  7、买方要求赔偿房屋涨价损失

  房价在不断上涨过程中,在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下,如果卖方违约,买方会主张要求赔偿房屋涨价的差价损失。但这时也需要看合同,一般来说,双方当事人在合同中约定了违约定金的条款,或收取定金的一方如果违约,除了承担双倍的定金返还的责任之外,如果有造成实际损失的话还应该赔偿实际损失。

  而且在合同法中除了实际损失条例外,实际损失还包括了市场涨价因素所造成的间接损失也应当赔偿的。所以如果真的因为买方因房屋涨价等问题给自己造成损失,也是可以申诉让对方赔偿的。

  总结了7大点,大家可以根据自己的角色来对号入座。对于买方来说,签了合同后应该赶紧催卖方过户,因为只有在过户后房子在自己名下了才能算这件交易做成了,不然还是会有很大风险的。

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